Fastighetsskötare som enskild firma — komplett guide

Steg 1 — Registrera din firma

Registrera enskild firma på verksamt.se. Ansök om F-skatt och momsregistrering (25 % moms).

Välj SNI-kod 81100 — Skötsel och underhåll av fastigheter som primär. Lägg till 81290 — Annan lokalvård om du även utför städning av gemensamma utrymmen.

Tips: Många BRF-styrelser begär att se F-skattesedel och försäkringsbevis innan de tecknar avtal. Ha dessa dokument redo direkt.

Steg 2 — Tjänsteutbud

En fastighetsskötare erbjuder en helhetslösning för fastigheter. Ju fler tjänster du kan erbjuda, desto attraktivare blir du för uppdragsgivarna.

Vanliga tjänster

• Snöröjning och sandning — vinter-tjänst. Obligatoriskt för de flesta fastigheter
• Gräsklippning och trädgårdsskötsel — vår/sommar-tjänst. Häckklippning, ogräsbekämpning
• Trappstädning — veckovis eller varannan vecka. Stabil, återkommande intäkt
• Småreparationer — lampbyten, kranbyten, dörrlås, listtryck
• Sophantering — tömning av soprum, grovavfallshantering
• Rondering — kontroll av gemensamma utrymmen, elskåp, vattenläckage
• Enklare måleri — bättring av väggar i trapphus och gemensamma ytor

Steg 3 — Utrustning

Grundutrustning

• Verktygslåda — skruvdragare, hammare, tänger, hylsnycklar: 3 000–8 000 kr
• Gräsklippare — 3 000–10 000 kr (bensindrift eller batteridriven)
• Trimmer och häcksax — 2 000–5 000 kr
• Snöskyffel och snöslunga — 500–8 000 kr
• Högtryckstvätt — 2 000–5 000 kr
• Städutrustning — mopp, hinkar, rengöringsmedel: 1 000–3 000 kr

Fordon

En servicebil (skåpbil eller pickup) är nödvändig för att transportera utrustning mellan fastigheter. Begagnad skåpbil: 50 000–150 000 kr. Alternativt kan du använda släpkärra till din personbil i början.

Tips: Börja med grundutrustning och investera successivt. Total startkostnad kan vara så låg som 10 000–30 000 kr om du redan äger bil.

Steg 4 — Prissättning

Månadsavtal ger stabilast intäkt. Räkna ut den genomsnittliga tidsåtgången per månad (inklusive säsongsvariation) och sätt ett pris som täcker helåret.

Tips: Erbjud ett "baspaket" med de vanligaste tjänsterna och tillägg för extra arbeten. Exempel: baspaket 5 000 kr/mån + snöröjning 800 kr/tillfälle.

Steg 5 — Avtal med BRF:er

Bostadsrättsföreningar är din primära kundgrupp. Så kontaktar du dem:

• Hitta BRF:er — sök på allabrf.se, bostadsratterna.se eller lokala fastighetsregister
• Kontakta styrelseordföranden — ring eller maila direkt. Presentera dig kort och erbjud ett gratis besök
• Offert — gå runt fastigheten och gör en behovsanalys. Presentera en tydlig offert med specifikation av tjänster

Avtalet bör innehålla

• Specificerade tjänster och frekvens
• Fast månadspris eller timpris
• Tilläggsarbeten och hur de debiteras
• Uppsägningstid (vanligtvis 3 månader)
• Kontaktperson hos BRF:en

Tips: 5 BRF-avtal à 5 000 kr/mån ger dig 25 000 kr/mån i basintäkt — innan tilläggsarbeten. Det räcker för att bära verksamheten.

Steg 6 — Försäkringar

Ansvarsförsäkring — om du orsakar skada på fastigheten (t.ex. klipper sönder en kabel vid gräsklippning, repor på golv vid städning). De flesta BRF:er kräver detta. 100–300 kr/mån.

Olycksfallsförsäkring — du jobbar fysiskt med tunga lyft, maskiner och i alla väderförhållanden. Skydda din inkomst vid sjukdom eller skada.

Fordonsförsäkring — helförsäkring på servicebilen. Kan även behöva maskinförsäkring för gräsklippare och snöslungor.

Tips: Visa försäkringsbeviset i offerten. Det signalerar professionalism och sänker tröskeln för BRF-styrelser att anlita dig.

Vanliga avdrag för fastighetsskötare

Läs mer i vår avdragsguide, vår bokföringsguide eller skatteguide.